Hypotheek berekenen en afsluiten als zzp’er

Hypotheek aanvragen: wat is jouw financiële situatie?

Uiteraard is het voor de hypotheekverstrekker belangrijk om te weten hoeveel inkomsten je hebt. Nu kan je als zzp’er niet even je loonstrookje overhandigen. Jouw financiële situatie zal dan ook gecontroleerd worden. Dit doen ze door naar jouw gemiddelde inkomen te kijken over de afgelopen drie jaar. Op grond van dit gemiddelde wordt gekeken hoeveel hypotheek jij kunt krijgen. Er zijn hypotheekverstrekkers die wel met je in zee willen gaan als je (minimaal) één jaar of zelfs maar een half jaar ondernemer bent. Maar ben je minder dan drie jaar zelfstandig ondernemer? Dan kan het zo zijn dat je rekening moet houden met een lager bedrag wat je kunt lenen.

Kan je als startende zzp’er een hypotheek afsluiten?

Voor pas startende zzp’ers kan het lastig zijn om een hypotheek af te sluiten. Je moet namelijk wel kunnen bewijzen dat je bedrijf winstgevend is. Dat kan uiteraard niet als je net begonnen bent. Hoeveel jaar je dan al moet ondernemen is verschillend. Drie jaar was vrij algemeen, maar tegenwoordig kan je zelfs al vanaf een jaar of zelfs een half jaar een hypotheek aanvragen. Vergelijken van aanbieders is dan ook aan te raden. Zo is er misschien meer mogelijk dan je had verwacht! Nu zijn er mogelijkheden waarbij startende ondernemers jaren uit loondienst kunnen meetellen voor het toetsingsinkomen. De Nationale Hypotheek Garantie (kortweg NHG) helpt hierbij ook.

Als je minder dan drie jaar ondernemer bent, telt het toetsingsinkomen niet altijd in zijn geheel mee.

Waar wordt naar gekeken?

Voor de hypotheekverstrekker is het belangrijk om te weten:

• In welke sector je onderneemt
• Hoeveel risico jij loopt als ondernemer
• Hoeveel vaste lasten je hebt
• Hoe je bedrijf (en dus de winst) zich ontwikkelt
• En wat zijn de verwachtingen?

Kan je als zzp’er een hypotheek krijgen zonder jaarcijfers?

Heb je nog helemaal geen jaarcijfers? Dan wordt het wel lastig om een hypotheek te kunnen krijgen. Toch zijn er banken die al vanaf een half jaar ondernemerschap iets voor je kunnen betekenen!

Welke risico’s zijn er voor zzp’ers?

Natuurlijk wil een geldverstrekker zeker weten dat hij zijn geld krijgt. Niet alleen het komende jaar, maar ook in de toekomst. Hoewel het nooit helemaal te voorspellen is, biedt een vast salaris toch meer zekerheid dan de manier waarop je als zzp’er aan je geld komt. Daarom zijn er wel een aantal risico’s waar je als zzp’er rekening mee moet houden:

• Omdat er minder zekerheid is over het inkomen kan de hypotheekverstrekker hierdoor strenger zijn bij het verstrekken van een hypotheek.
• Het kan daardoor lastiger zijn om een hypotheek af te kunnen sluiten, zeker als je net voor jezelf begonnen bent.
• Omdat banken rekening houden met de grotere onzekerheid qua inkomen, kan je een lagere maximale hypotheek krijgen.
• Je kunt hogere kosten hebben bij het afsluiten van de hypotheek omdat je bijvoorbeeld een inkomensverklaring nodig hebt.
• Heb je een groeiend bedrijf, maar was dit nog niet zo in de afgelopen drie jaar? Dan kan dit ongunstig uitpakken qua hoogte van het bedrag wat je lenen kunt. Er wordt namelijk gekeken naar de afgelopen drie jaar.

Wat kan je doen om deze risico’s te beperken?

• Zorg voor een goede administratie, zodat jaarcijfers en aangiftes inkomstenbelasting duidelijk en kloppend zijn.
• Als je bedrijf groeit, zorg dan voor bewijs van je prognoses.
• Ga niet meteen met de eerste de beste in zee, maar vergelijk de geldverstrekkers met elkaar!
• Overweeg een NHG.

Wat is NHG?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Deze NHG verkleint het financiële risico als je een hypotheek afsluit. Niet alleen voor jou, maar ook voor de bank. Sluit je de hypotheek af met NHG dan helpen zij met het afbetalen van je restschuld, mocht je onverhoopt je huis moeten verkopen. Uiteraard gelden hiervoor wel voorwaarden. Voordeel van het afsluiten met een NHG is dat je een lagere rente kunt hebben (want de bank loopt minder risico) en de eenmalige premie is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Voor jezelf geeft het ook rust omdat je financieel minder risico loopt.

Overigens kan je ook profijt hebben van afsluiten met NHG, voordat je (gedwongen) je huis moet verkopen. Als je de hypotheek niet meer kunt betalen kan je gebruikmaken van de Woonlastenfaciliteit. Je krijgt dan een tijdelijke verlaging van je woonlasten om een bepaalde tijd te kunnen overbruggen. Deze extra schulden moet je later wel weer afbetalen.

Welke documenten heb je nodig als zzp’er bij een hypotheekaanvraag?

• Inkomensverklaring (IKV) voor ondernemers. Deze wordt afgegeven door een gespecialiseerd bureau.
• Jaarrekening van de afgelopen drie jaar (Korter dan drie jaar ondernemer? Dan willen ze weten wat jouw inkomen uit loondienst was in de voorgaande jaren.)
• Aangifte inkomstenbelasting van de afgelopen drie jaar
• Belastingaanslagen van de afgelopen drie jaar
• Overzicht van schulden en verplichtingen
• Taxatierapport
• Uittreksel van de KvK
• Een prognose
• Identiteitsbewijs

Let op: er zitten hierin verschillen tussen de hypotheekverstrekkers, maar bovenstaande documenten zal je waarschijnlijk moeten hebben. Ben je korter dan drie jaar ondernemer, dan is de kans groot dat je nog meer documenten moet overhandigen. Hierbij kan je denken aan bijvoorbeeld een businessplan.

Wat is een Inkomensverklaring Ondernemer

Een inkomensverklaring ondernemer is een analyse van jouw onderneming. Hierbij wordt jouw bedrijf uitgebreid getoetst en aan de hand daarvan het zogenaamde toetsingsinkomen bepaald. Hierbij kan er gekozen worden voor een toetsingsinkomen met en zonder NHG. Het zijn specialistische bedrijven die deze verklaringen maken. Let hierbij op of je met of zonder NHG nodig hebt, want met een NHG kan alleen opgesteld worden door partijen die aangewezen zijn door de NHG zelf.

Een verklaring met NHG is maar zes maanden geldig. Zonder NHG verschilt dit per hypotheekverstrekker.

Hoe kan je je maximale hypotheek berekenen als zzp’er?

Jouw maximaal te lenen bedrag voor je huis (of bedrijfspand) berekenen? Dat is lastig als zzp’er. Veel online tools die hiervoor beschikbaar zijn, werken alleen voor mensen in loondienst. Maar jij zult niet iedere maand een vast bedrag verdienen. Zorg dat je een tool gebruikt waarbij rekening wordt gehouden met jouw ondernemerschap. Maar eigenlijk kan je beter een adviseur raadplegen voordat je op huizenjacht gaat.

Adviesgesprek

Heb je eenmaal een huis gevonden? Dan gaat het echte werk beginnen. Je had al een advies gekregen over de hoogte van de hypotheek die je zou kunnen krijgen, maar nu zal de hypotheek ook daadwerkelijk afgesloten gaan worden. Jouw hypotheekadviseur zal daarbij helpen. Is de offerte ondertekend, dan gaat het naar de notaris om zo de hypotheek te laten passeren.

Waar let je op bij het afsluiten van de hypotheek

Je wilt een huis of een bedrijfspand kopen en misschien heb je nu de neiging om vooral te kijken naar het maximaal haalbare bedrag wat je kunt lenen. Let echter op de volgende zaken, zodat je niet alleen dat mooie pand kunt kopen, maar het ook in de toekomst de juiste keuze blijft!

• Kijk naar je financiële situatie. Niet alleen of je de hypotheek moeiteloos zult kunnen betalen (je moet immers ook gewoon kunnen leven), maar dat je ook geld overhoudt om onderhoud aan het huis te kunnen bekostigen.
• Welke hypotheekvorm is voor jou het meest gunstig? Laat je hierin goed voorlichten.
• Houd rekening met de risico’s zoals arbeidsongeschikt worden of faillissement. Een ander risico kan de renteontwikkeling zijn.
• Wil je verzekeringen afsluiten? Kijk ook hierbij wat de kosten zijn en welke voor jou de beste optie is.

Zorg dat je kunt blijven betalen!

Natuurlijk kan er altijd iets minder goed lopen, waardoor je minder winst maakt. Of je kunt zelf iets krijgen waardoor je (voorlopig) niet kunt werken. Maar de hypotheek zal wel betaald moeten worden. Zorg voor een spaarpotje waardoor je in minder goede maanden toch de hypotheek kunt betalen. Of regel een verzekering.

AOV of Hypotheekbescherming

Je kunt een verzekering afsluiten (Hypotheekbescherming) die je hypotheek betaalt als je arbeidsongeschikt raakt. Een ander idee is het afsluiten van een AOV, waarbij je geld hebt voor je hypotheek én voor andere kosten.

Is een arbeidsongeschiktheidsverzekering verplicht bij een hypotheek?

Nee, het afsluiten van een AOV is niet verplicht als je een hypotheek neemt.

Vergelijken van hypotheekverstrekkers

Het is al eerder genoemd, maar het is zeker goed om hypotheekverstrekkers met elkaar te vergelijken. Zo kunnen ze op een andere manier naar je financiële situatie kijken, waardoor de hoogte van wat je maximaal kunt lenen verschillend is. En dan zijn er natuurlijk ook nog de verschillende percentages en regels qua rente en aflossing. Als startende zzp’er heb je eveneens te maken met verschillende mogelijkheden. Moet je al minimaal 3 jaar zzp’er zijn of zijn er al eerder mogelijkheden?